Mengapa Opsi Lease Master Merupakan Strategi Buruk di Pasar Hari Ini

Sepertinya ada beberapa buzz seputar Master Lease Options (MLO) sekarang. Cukup jujur, gebrakan itu datang dari orang-orang yang tidak tahu apa yang mereka lakukan dan belum pernah melakukannya. Saya secara pribadi telah membuat lebih dari 20 penawaran menggunakan strategi ini dan telah berhasil menyelesaikan tiga. Saya masih memiliki ketiga properti hari ini. Tiga tidak banyak tetapi cukup untuk memahami strategi dan bagaimana menggunakannya.

Ada banyak guru di sana yang mengajarkan hal-hal yang tidak mereka lakukan atau belum pernah lakukan. Ini benar-benar masalah sensitif bagi saya. The MLO adalah hal yang sederhana bahwa seorang guru akan membaca tentang hal itu dan menggambarkan diri mereka sebagai ahli. Saya akan menjelaskan secara singkat apa itu MLO dan menjelaskan mengapa itu adalah strategi yang buruk di pasar saat ini.

Sama seperti rumah Anda dapat menyewa sebuah gedung apartemen dengan pilihan untuk membelinya di masa depan. Ada dua kontrak yang sering digabungkan menjadi satu. Ada perjanjian sewa yang mengeja syarat pembayaran bulanan, tanggung jawab masing-masing pihak, dll. Ada juga kontrak opsi yang menyebutkan harga pembelian, jangka waktu opsi, bagaimana dan di mana penutupan akan, dll. Jika Anda menyewakan lebih dari satu unit dalam satu kontrak, maka dianggap dalam industri sebagai sewa utama. Jika Anda memiliki sewa master pada katakanlah 10 unit, Anda mengontrol semua 10 unit selama masa sewa. Anda kemudian kemungkinan besar akan menyewakan masing-masing unit secara terpisah. Keuntungan terbesar untuk MLO adalah Anda dapat mengendalikan sebuah gedung apartemen dengan sedikit atau tanpa uang. Anda bahkan dapat meminta pemiliknya untuk mentransfer uang jaminan kepada Anda sehingga Anda akan mendapatkan cek pada saat kesepakatan itu terstruktur. Ini adalah strategi hebat karena Anda sering dapat membayar lebih untuk gedung jika Anda tidak mengeluarkan uang dan masih menghasilkan banyak uang.

Alasan saya tidak menyukai strategi ini di pasar ini adalah karena Anda akan membutuhkan properti untuk meningkatkan nilainya jika Anda berencana untuk menghasilkan uang pada opsi tersebut. Jika properti berkurang nilainya, pilihan Anda menjadi tidak berharga dan Anda cukup membiarkannya berakhir. Kecuali Anda arus kas sangat baik Anda akan bekerja pada kesepakatan selama beberapa tahun untuk menghasilkan sedikit atau tanpa uang. Sekarang, di pasar yang kuat di mana ada apresiasi, ini adalah strategi hebat karena Anda akan menghasilkan uang dari apresiasi bangunan seperti Anda benar-benar memilikinya tanpa risiko. Seperti yang telah kita bahas dalam artikel saya sebelumnya, saya percaya bahwa nilai real estat komersial akan berkurang nilainya dalam beberapa tahun mendatang, menjadikan ini sebagai strategi yang buruk.

Alasan lain ini akan terbukti menjadi strategi yang sulit adalah pembiayaan saat ini pemilik miliki. Di masa lalu mudah untuk memperbarui pinjaman pada saat jatuh tempo tetapi hari ini pemilik mungkin tidak memiliki opsi itu. Jika pinjaman yang mendasari perlu dibayar kembali dalam beberapa tahun, akan sulit untuk membangun sewa yang cukup panjang.

Ada tiga pengecualian untuk pendapat saya tentang ini:

1. Arus kas Anda sangat kuat. Jika Anda dapat mengalirkan 10% atau lebih dari pendapatan kotor, mungkin sebaiknya melakukan transaksi hanya untuk pendapatan bulanan. Banyak pemilik tidak akan melakukan ini karena lebih murah untuk hanya pengelola properti yang lebih tinggi dan menyimpan semua manfaat memiliki bangunan.

2. Istilah Anda SANGAT LAMA. Jika Anda dapat bernegosiasi jangka panjang memberi Anda waktu untuk pasar untuk memulihkannya dapat membuat sejak. Karena kita tidak tahu berapa lama waktu yang diperlukan untuk pulih dan mengingat Anda perlu naik turun dan kemudian naik cukup lama untuk memulihkan depresiasi. Anda mungkin ingin hanya melakukan kesepakatan dengan jangka waktu 15 tahun atau lebih.

3. Akhirnya, jika Anda mampu menegosiasikan harga jauh di bawah nilai pasar yang akan dihasilkannya. Kekhawatiran saya di sini adalah jika pemilik bersedia menerima diskon, bukankah mereka lebih suka menjual kepada pembeli uang tunai atau seseorang yang memiliki kemampuan untuk mendapatkan pinjaman sekarang?

Jika Anda memutuskan untuk menggunakan strategi ini, saya akan menghabiskan waktu ekstra dan perhatian khusus kepada penjual yang mendasari pinjaman.

Saya sangat percaya properti komersial akan menciptakan peluang luar biasa. Dengan itu dikatakan saya percaya ada strategi yang lebih baik untuk digunakan maka MLO sekarang. Satu hal yang akan kita lihat banyak dan Anda dapat mempertimbangkan adalah usaha patungan dan kolaborasi antara investor untuk membayar tunai dan / atau mendapatkan pembiayaan.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *