Mengapa Opsi Lease Master Merupakan Strategi Buruk di Pasar Hari Ini

Sepertinya ada beberapa buzz seputar Master Lease Options (MLO) sekarang. Cukup jujur, gebrakan itu datang dari orang-orang yang tidak tahu apa yang mereka lakukan dan belum pernah melakukannya. Saya secara pribadi telah membuat lebih dari 20 penawaran menggunakan strategi ini dan telah berhasil menyelesaikan tiga. Saya masih memiliki ketiga properti hari ini. Tiga tidak banyak tetapi cukup untuk memahami strategi dan bagaimana menggunakannya.

Ada banyak guru di sana yang mengajarkan hal-hal yang tidak mereka lakukan atau belum pernah lakukan. Ini benar-benar masalah sensitif bagi saya. The MLO adalah hal yang sederhana bahwa seorang guru akan membaca tentang hal itu dan menggambarkan diri mereka sebagai ahli. Saya akan menjelaskan secara singkat apa itu MLO dan menjelaskan mengapa itu adalah strategi yang buruk di pasar saat ini.

Sama seperti rumah Anda dapat menyewa sebuah gedung apartemen dengan pilihan untuk membelinya di masa depan. Ada dua kontrak yang sering digabungkan menjadi satu. Ada perjanjian sewa yang mengeja syarat pembayaran bulanan, tanggung jawab masing-masing pihak, dll. Ada juga kontrak opsi yang menyebutkan harga pembelian, jangka waktu opsi, bagaimana dan di mana penutupan akan, dll. Jika Anda menyewakan lebih dari satu unit dalam satu kontrak, maka dianggap dalam industri sebagai sewa utama. Jika Anda memiliki sewa master pada katakanlah 10 unit, Anda mengontrol semua 10 unit selama masa sewa. Anda kemudian kemungkinan besar akan menyewakan masing-masing unit secara terpisah. Keuntungan terbesar untuk MLO adalah Anda dapat mengendalikan sebuah gedung apartemen dengan sedikit atau tanpa uang. Anda bahkan dapat meminta pemiliknya untuk mentransfer uang jaminan kepada Anda sehingga Anda akan mendapatkan cek pada saat kesepakatan itu terstruktur. Ini adalah strategi hebat karena Anda sering dapat membayar lebih untuk gedung jika Anda tidak mengeluarkan uang dan masih menghasilkan banyak uang.

Alasan saya tidak menyukai strategi ini di pasar ini adalah karena Anda akan membutuhkan properti untuk meningkatkan nilainya jika Anda berencana untuk menghasilkan uang pada opsi tersebut. Jika properti berkurang nilainya, pilihan Anda menjadi tidak berharga dan Anda cukup membiarkannya berakhir. Kecuali Anda arus kas sangat baik Anda akan bekerja pada kesepakatan selama beberapa tahun untuk menghasilkan sedikit atau tanpa uang. Sekarang, di pasar yang kuat di mana ada apresiasi, ini adalah strategi hebat karena Anda akan menghasilkan uang dari apresiasi bangunan seperti Anda benar-benar memilikinya tanpa risiko. Seperti yang telah kita bahas dalam artikel saya sebelumnya, saya percaya bahwa nilai real estat komersial akan berkurang nilainya dalam beberapa tahun mendatang, menjadikan ini sebagai strategi yang buruk.

Alasan lain ini akan terbukti menjadi strategi yang sulit adalah pembiayaan saat ini pemilik miliki. Di masa lalu mudah untuk memperbarui pinjaman pada saat jatuh tempo tetapi hari ini pemilik mungkin tidak memiliki opsi itu. Jika pinjaman yang mendasari perlu dibayar kembali dalam beberapa tahun, akan sulit untuk membangun sewa yang cukup panjang.

Ada tiga pengecualian untuk pendapat saya tentang ini:

1. Arus kas Anda sangat kuat. Jika Anda dapat mengalirkan 10% atau lebih dari pendapatan kotor, mungkin sebaiknya melakukan transaksi hanya untuk pendapatan bulanan. Banyak pemilik tidak akan melakukan ini karena lebih murah untuk hanya pengelola properti yang lebih tinggi dan menyimpan semua manfaat memiliki bangunan.

2. Istilah Anda SANGAT LAMA. Jika Anda dapat bernegosiasi jangka panjang memberi Anda waktu untuk pasar untuk memulihkannya dapat membuat sejak. Karena kita tidak tahu berapa lama waktu yang diperlukan untuk pulih dan mengingat Anda perlu naik turun dan kemudian naik cukup lama untuk memulihkan depresiasi. Anda mungkin ingin hanya melakukan kesepakatan dengan jangka waktu 15 tahun atau lebih.

3. Akhirnya, jika Anda mampu menegosiasikan harga jauh di bawah nilai pasar yang akan dihasilkannya. Kekhawatiran saya di sini adalah jika pemilik bersedia menerima diskon, bukankah mereka lebih suka menjual kepada pembeli uang tunai atau seseorang yang memiliki kemampuan untuk mendapatkan pinjaman sekarang?

Jika Anda memutuskan untuk menggunakan strategi ini, saya akan menghabiskan waktu ekstra dan perhatian khusus kepada penjual yang mendasari pinjaman.

Saya sangat percaya properti komersial akan menciptakan peluang luar biasa. Dengan itu dikatakan saya percaya ada strategi yang lebih baik untuk digunakan maka MLO sekarang. Satu hal yang akan kita lihat banyak dan Anda dapat mempertimbangkan adalah usaha patungan dan kolaborasi antara investor untuk membayar tunai dan / atau mendapatkan pembiayaan.

Menjadi Ahli Strategi Utama

Apa yang membedakan ahli strategi dari ahli strategi utama? Rencana seorang ahli strategi dapat berhasil atau gagal; rencana ahli strategi ahli memperhitungkan banyak variabel sebanyak mungkin yang meningkatkan kemungkinan keberhasilan. Seorang ahli mengakui bahwa ada peluang di tempat yang tidak diketahui. Setelah strategi telah ditetapkan, seberapa baik rencana tersebut dapat menggabungkan ketidaktahuan yang tak terelakkan yang muncul, menentukan peluang keberhasilan. Strategi harus beroperasi dalam lingkungan yang dinamis di mana orang, proses, dan acara dapat ikut bermain dalam mode yang tidak dapat diprediksi. Adaptabilitas adalah alat yang kuat untuk bekerja dengan ketidakpastian. Asumsi yang tidak fleksibel bisa menjadi kematian strategi.

Cara sederhana untuk memikirkannya adalah bahwa untuk setiap asumsi, Anda membuat, tanyakan pada diri sendiri, "bagaimana kalau saya salah?" Jika Anda merencanakan presentasi di hotel, asumsi Anda adalah, OK saya akan perlu membawa peralatan presentasi saya, saya akan menggunakan sistem suara hotel, dan minta mereka mengatur ruangan untuk para peserta saya. Sekarang cobalah memikirkan semua yang bisa salah. Sistem suara tidak berfungsi dengan peralatan Anda. Semakin banyak orang muncul di acara Anda daripada yang diperkirakan. Komputer Anda dengan presentasi PowerPoint Anda memutuskan untuk menjadi sulit sebelum presentasi dimulai.

Asumsi yang lebih penting adalah untuk rencana Anda, semakin kritis untuk menanyakan pertanyaan "bagaimana jika" dan merencanakannya sesuai. Dalam beberapa hal, strategi menyerupai pohon keputusan – jika x terjadi, maka lakukan ini, jika x tidak terjadi, maka lakukan hal yang lain ini. Untuk ahli strategi utama, melakukan "hal lain" juga akan melibatkan melihat apa yang menyebabkan penyimpangan dari asumsi awal dan menemukan peluang dalam penyimpangan.

Seorang ahli strategi utama mengakui bahwa orang, proses, dan peristiwa memiliki aspek positif dan negatif, dan mampu melihat sesuatu yang negatif di wajahnya, dan menemukan aspek positif yang akan membantu rencana mereka. Dalam pelaksanaan suatu rencana, ahli strategi utama akan mengesampingkan pendapat pribadi dalam menghadapi ketidak-efektifan. Ini mungkin telah berhasil ratusan kali sebelumnya, tetapi jika tidak berfungsi sekarang, mereka bersedia mencoba sesuatu yang berbeda. Seorang ahli strategi utama tidak pernah berhenti belajar dan mencoba hal-hal baru.

Rahasia Strategi Pegangan 3 Pilihan Terbaik Terkena!

Memiliki kumpulan angka yang tepat adalah selalu mimpi … dan itu adalah mimpi yang dibagikan oleh setiap Tom, Dick dan Harry yang berpikir bahwa dia memiliki strategi permainan Pick 3 yang sangat mudah. Sayangnya, combo mimpi itu tidak sering datang, jika sama sekali. Bahkan jika mereka melakukannya, Anda masih harus tahu kapan dan seberapa sering memainkannya untuk memenangkan bidikan di jackpot. Anda juga perlu tahu kapan harus bertaruh tinggi, dan kapan tidak bertaruh sama sekali. Dan Anda perlu belajar kapan harus pergi dengan kemenangan Anda utuh. Meskipun benar-benar tidak ada strategi bermain Pick 3 yang sangat mudah, (meskipun apa yang dipikirkan Tom, Dick dan Harry,) ada kiat-kiat masuk akal atau strategi bermain yang dapat membantu meningkatkan peluang Anda saat Anda bermain game.

Pilih 3 strategi bermain # 1. Pilih kombinasi Anda sendiri dan pilih dengan bijak.

Tentu saja, angka memainkan peran penting dalam lotere … tapi inilah masalahnya. Orang sering tidak mempertimbangkan angka yang cukup penting untuk dipertimbangkan secara menyeluruh. Mengejutkan, eh … tapi itu benar. Kebanyakan orang memilih angka yang mereka miliki sangat penting (seperti memilih 331 karena ada 3 anak, 3 cucu dan 1 anjing dalam keluarga.) Lainnya memilih angka karena tampaknya memiliki beberapa "mistik" signifikansi (seperti memilih 777 karena ini adalah angka yang muncul banyak dalam Alkitab.) Skenario terburuk adalah ketika orang tidak memilih nomor mereka sendiri dan memilih komputer yang dihasilkan combo.

Saat memainkan Pick 3, combo yang biasanya menang adalah digit tunggal atau nomor yang tidak berulang. Ganda (seperti 331) dan tiga kali lipat (seperti 777) memiliki banyak peluang untuk memenangkan lotre sebagai anak anjing memenangkan triathlon. Itu bisa dilakukan tentu saja, tetapi pertanyaannya adalah: di masa hidupnya? Satu digit memiliki peluang menang yang lebih baik, jadi tetaplah pada itu. Dan cobalah untuk tidak merendahkan picks cepat. Sangat sering, ini tidak akan pernah menghasilkan kombinasi yang layak dari uang yang Anda investasikan di dalamnya.

Pilih 3 strategi bermain # 2. Pilih pertempuran Anda, sehingga untuk berbicara.

Ah, jackpot tetap tak tersentuh untuk waktu yang lama, dan jumlah itu cukup mengesankan untuk mendorong setiap Tom, Dick dan Harry untuk antri di depan toko lokal. Anda memutuskan untuk tidak menghasut orang banyak dengan tetap di rumah. Pilihan bagus. Jika garis relatif panjang untuk gambar tertentu, lewati saja. Meskipun ini terdengar sangat konyol, Anda harus ingat bahwa semua permainan lotre mendapatkan sebagian besar kemenangannya dari pemain lain. Jadi secara alami, semakin banyak pemain ada satu game, semakin tinggi jackpot. Itu juga berarti bahwa Anda bersaing dengan semua pemain ini, yang (dengan semua kemungkinan memiliki beberapa kombinasi yang mereka pertaruhkan.)

Semua faktor ini dikombinasikan berarti Anda memiliki sangat rendah hingga nol persen untuk memenangkan jackpot. Sebagai strategi permainan Pick 3 kedua Anda, pilihlah yang lebih kecil sebagai gantinya; Anda memiliki lebih banyak peluang untuk memenangkan itu. Maksudku, jadi bagaimana jika Anda melewatkan jackpot $ 500 satu kali, ketika Anda secara konsisten memenangkan $ 100 hingga $ 200 pada setiap pertandingan lain?